太薄了!房企重点会计科目与风险分析(集合)

2020-09-10 18:36


(3)关注账龄结构

其他应收、应付账款的账龄结构也是我们需要关注的重点。账龄1年以下的其他应收账款相对规模越大,达到一定水平,说明企业承接其他应收账款的能力越强;而账龄3年以上的其他应收账款占比越大,就能显示企业占用外部资金的能力。

(5)无形资产

1、无形资产构成

计算企业专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等各类无形资产的价值,国有土地使用权有偿使用后,企业取得新建办公用房用地使用权等,支付的土地出让金也计入本科目。

对于房地产企业而言,无形资产主体主要是实际支出确认的自用土地使用权、企业取得的房地产开发用地使用权、支付的土地出让金,“存货”中开发成本的核算不计入无形资产。

(6)有息债务

1.有息债务的构成和特点

房地产企业具有债务筹划的特点。其短期有息债务标的包括:短期乞讨贷款、经营性金融债、应付票据、短期应付债券和一年内到期的非流动债务,注意调整“其他应付款项”和“其他流动债务”中的短期应付债券,同时注意调整“其他应付款项”和“其他流动债务”中的短期应付债券.。企业的无息债务应当从一年内到期的非流动债务中剔除。房地产企业永久性有息债务的标的包括:永久性乞讨贷款和应付债券,需要关注的是“永久性应付款项”、“专项应付款项”和“其他非流动债务”中的应付债券。包括在“永久应付账款”中的融资租赁付款也需要调整为永久乞讨贷款。

房地产企业有息债务的绝对规模较大,杠杆率既反映了其可能存在的规划风险,又明确了其未来可能增长的弹性。据中债信用地产团队梳理的2016年年报显示,241家房企的负债总额约为14.31万亿元,同比增加3.5万亿元。也就是说,截至2016年底,每家发债房企平均负债达到593.65亿元。行业资产负债率均值和中位数分别为68.45%和72.10%。负债率超过80%的资产有50项,占比近21%。此外,剔除预收账款调整后,资产负债率超过70%,占比超过39%。

债务结构主要是永久性的。2016年末,241家房企负债总额61487.84亿元,其中永久负债46333.49亿元,占比超过75%。由于大多数房地产项目是跨越数年的集资周期运动,合理使用永久债务为企业提供了充足的偿债时间,有助于房地产企业锁定债务成本。

2、主体聚焦

(1)关注房地产企业负债结构是否合理

房地产企业经营周期长。在银行贷款方面,房地产企业不得持有流动资金贷款。通常银行、信托等开发贷款融资通常伴随项目的开发生命周期,因此期限是永久性的。直接融资方式、债务融资工具基本都是以3-5年期限为基准。因此,对于一家房企来说,其有息债务主要是短期的(不考虑“一年内到期的非活期债务”),或者从侧面反映出房企的主要融资方式仅限于通过其他高成本融资渠道融资的可能性.。这类房地产企业需要引起重视。

(2)关注企业综合融资成本

房地产企业融资渠道包括银行贷款、债券融资、股权融资、信托融资、融资租赁融资等。